最新建设图！全方位看南昌现象级华润万象城。
谈整体
华润南昌万象城综合体项目（商业地块）位于前湖大道以北，赣江南大道以西。总投资约180亿元，包含万象城购物中心、超高写字楼、酒店等，写字楼约9.5万㎡，酒店约4万㎡，购物中心地上约15万㎡、地下约2万㎡，地下室约为13万㎡、总建筑面积约为42.5万㎡。从最新平面图可以看到，超高层为BOX楼，高度为250米，并与购物中心有连廊连接，购物中心外部造型别致，极具线条感，内部由环形廊道组成，设有多个大小中庭和露天式下沉广场。住宅部分容积率约3.0，共16栋高层板楼，绿化率35%，1899户，车位数1987个。预计8月底9月初首开5#楼。
说起商业体，南昌人此前一直对于“万达”非常着迷，一个区域的开发如果有着万达这个金字招牌必然能够起来，而随着商业的变更和南昌市场的发展，单一的几个品牌满足不了大家的需求，而华润万象城的到来极大的满足了南昌人的预期，联想到会不会复制深圳的质感，奢侈品，高端大气TOP级光环。
“信仰区红角洲唯一在售新房”、“地处地标摩天轮周边，买到就是赚到”、“商业环绕，改变南昌城市商业格局的高端综合体”……周边出现太多类似的声音。笔者联想上一次从项目刚启动这么火爆还是2013年红谷滩中心区莱蒙都会，洋房没开盘内部就消化掉，之后高层开盘即售罄是常态化，“一房难求”成了该楼盘的标签。
各种万象悦府标签的出现极大调升大家的胃口，还蕴生出极不好的现象，炒购房指标动辄几十万，可能捆绑销售，多大面积等一系列问题，坊间传根据房型首付比例、3成的8成的，项目几栋不会拿出来对外销售等等太多太多传闻。华润多次公告否认并提醒大家不要上当（如下图），我们相信央企华润兼具的社会责任感不会效仿曝光的新旅，待项目开卖事情终有揭晓的一天。
那么我们回归到项目本身，买房我们通常结合自身和项目全方面综合考虑，是不是非这里不可，分析您的需求点。现在是改善需求的时代，那么该项目在户型设计，区位环境，周边配套等等来分析，改善性楼盘是否真的会对您有改善？
根据文件南昌万象悦府四个户型面积，分别为124㎡端户、124㎡中间户，143㎡、204㎡。
该住宅为三限房，毛坯限价14500元/㎡，根据装修限价政策，目前装修价144以下最高为3500元/㎡，144以上最高为4500元/㎡，也就是说该楼盘最高销售均价为19000元/㎡。悦府系列属于华润住宅的高端系列，项目户型面积段定位可以看出改善性为主的小区，整体户型方正感尚可，但是缺乏惊喜，万象悦府两个主力户型设计依然是小阳台，设计上稍显缺乏新意。和当前市场和悦府的品牌感觉完全可以更好，只有在约204平的户型才采用了大阳台的设计，非常遗憾！
因为无论从当前国内的改善性趋势和户型设计优化，很多以大阳台设计更受客户青睐，体验感更好（如下图）。
目前市场常规中间户型（面积约100㎡左右主力户型）
华润万象城在各种传言之后我们要回到项目本身，终究要理性的看待适不适合。我们还是要从住的角度去看这个项目。还是那句话，预期总是美好的，让我们感觉还能3W,4W,甚至5W.......那么我们再深入看华润万象悦府！
现场区位环境情况：
由于住宅容积率高，从沙盘和规划图综合看我们可以感受一栋对着一栋的密集感，周边朋友也普遍认为确实比较密。住宅东面临近赣江，但是相隔的超高层对视线是有一定阻碍，且幕墙面引起的光污染目前无法判断影响有多大，西面是红谷南大道主干道和圆形转盘的车流量，特别是南面住宅临近高架快速路。灰尘大非常喧嚣的可能。
选房方式的猜想：
目前南昌楼市乱象死灰复燃，私下买卖指标，捆绑车位销售等等开始出现。那么华润是不是会严格执行到底？另外在最近一次的规定中提出，当购买人数超过预售房源数量，房管局将启动摇号机制。万象悦府本人预计至少有几万人参与选房，会不会开启正规的摇号选房时代值得期待。也可以更直观的展示华润有的影响力和企业责任，打破之前的种种指标谣言。
高价房的收益回报问题：
相对于5.6年前，时代已经有着不同点，房价的起点也完全不同，后续升值的支撑点是否足够？当年没有限售的政策，更没有三限房这个说法。限价导致很多觉得预期好的商品房买入几年算上贷款利息，各种资金成本并没有太可观的涨幅，反而带低了周边二手房价格。该项目预计2023年交房，最快的2025年可以交易，变现周期不短。在刚刚过去的7月中央政治局再提“房住不炒”，并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行“点名”房地产挤占过多信贷资源等等。可以预见未来政策风险会持续化，不建议以投资作为出发点，不建议个人杠杆加大。另外，假设您在前期真的通过其他渠道的费用最终都要体现在房屋总价中，单价有人核算21000多每平。原归正传，正常情况最小户型在220万左右，再摊上期房交付的资金成本，车位，税费等等将会在什么段位是需要理性核算的。
抛开收益率，既然国家政策提出房子是用来住的，不是用来炒的。那么在近几年的竞地价，限房价中，确实存在近几年住宅内外品质皆有降低标准的情况出现，买来的改善型住宅并不能让人省心。
精装房的隐忧：
在此次中央部署扫黑除恶第二阶段，很明确将捆绑销售，精装变“惊装”列入重点整治。原文：在楼市调控期，部分楼盘备案价格受到限制，开发商为获得高额利润，往往通过毛坯改精装，捆绑车位销售，如明明只有800元/平米精装成本，却对购房者报价3000元/平米，到交付时，装修质量“惨不忍睹”。市价5万的车位，卖给购房者15万，否则购房者就无购房资格。
外部：虽然此次很明确提出关系到民生的问题，但是在解决上不是一朝一夕的，类似车位的捆绑销售可以列入红线好解决，但涉及装修问题需要很多的时间和过程去细化，再加上限价时代，包括公共区域以及园林品种是否会变成一块块的草坪为主？
内部：现在无论是大品牌还是小开发商，楼盘装修设计上的细节弊端（不能选择毛坯房）只能接受，还有在时间中显现的各类糟心问题，隐性的问题业主更是蒙的，碰到效率高的物业处理效率高未必能解决到位，过了维保期自己承担不明出处的问题会越来越多，造成的房屋装修维权也会越来越多。包括吊顶的设计未考虑后期衣柜体。空调等品牌的不理想，前期缺少的预埋件等设计很难满足改善型购房者的需求，笔者就是做精装类，所以从一定程度了解家装和工装的区别。所以选择精装项目自住需要考虑这些现实问题。目前华润设计为部分柜体的智能引入，美的中央空调，油烟机，燃气灶等等。
稀缺决定价值，大方向选择：
红角洲并不像红谷滩的状况，红谷滩办公楼扎堆，次新房少，好学区的次新房更少，所以近些年该区域的次新房单价很高，优质学区房更是蹭蹭向上涨。虽然万象悦府19000的价格比周边存在优势，但是请注意未来可能是几万人选两千套不到的房源，而且还是期房，2023年年底才能交付，资金成本不小。红角洲也不存在次新房少的情况，在这种背景下，是否可以理性考虑周边二手次新房，所见即所得，有没有问题是实实在在可以看到的，买来即可装修使用。而且稍微远点就到了衔接发展的九龙湖片区，早前地块也属红角洲片区的悦城，明园九龙湾等楼盘，那边未来价值有望再度提升。
地铁出行方面：
万象悦府离地铁的距离从图上可以看出，地铁2号线前湖大道出站约861米，学府大道出站约1200米，都属于不近不远的位置，但是根据红角洲“阿姆斯特丹”水城的设计（此处想笑），走路相对到达地铁站的时间会长（尝试过就知道），这样的走路时间，远2--3站的地铁房可能下车都到家了。另外，地铁5号线经过商业的概率不大。
学区方面：
目前该项目地段划分学区预计在南大附小、南大附中范围。不过在万象悦府西面马路对面有规划一块教育用地，学校品牌未知，不过该片区公立学区升学率指标出炉可以了解到比较平庸，这一片优质“学区房”的称号比较勉强。如果考虑私立学校的完全可以忽略。
当然，鱼和熊掌不可兼得。抛开这些问题，红角洲在发展了十多年后也趋于成熟，特别是早些年买的，算是迎来了价值兑现。沿街商业配套明显增多，居住在这个地段，整体周边环境还是比较宜居，新华书店配套，风筝广场，赣江市民公园，地标摩天轮在旁边，对岸朝阳的繁华夜景构成一幅很美的画面。特别是地铁二号线全线通车，拉近了红角洲和其他区域的距离，附近便利性增强且有持续向上的趋势，抛开消费价格，自带超强IP的万象城（在建），华润万家，沃尔玛山姆店，世茂APM综合体（待建），南大二附医院，满足生活需求！城玩哥现场奉献最新建设大片供大家参考。
在这些优点和不足面前，你是否能理性看待这个事物并做出更适合自己的选择。就让我们在热闹中把握几分平静和自然。也祝愿想在华润万象悦府改善的朋友们能如愿！好运~
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